Urbanización Montesol

Este documento va dirigido, en primer lugar, a los propietarios de parcelas de la “Urbanización Montesol”, teniendo como objeto informarles sobre las actuaciones que se están llevando a cabo a fin de regularizar este asentamiento en suelo rústico, estimando que, asimismo, podría tener interés para los afectados por otros casos similares, es decir, por los supuestos de agrupaciones de viviendas en suelo rústico sin planeamiento previo.

La “Urbanización Montesol”, situada próxima a la localidad de Santa María del Monte del Condado, en el municipio de Vegas del Condado (León), tiene su origen en los años setenta del pasado siglo como consecuencia de una parcelación urbanística en suelo rústico sin previo planeamiento, lo que ya entonces constituía una clara ilegalidad.

Ha de destacarse la singularidad de este asentamiento en relación con otros ubicados ilegalmente  en suelo rústico. Señalemos al respecto, principalmente, lo siguiente:

  • Está integrado por más de 200 parcelas encontrándose más del 80% edificadas.
  • Tiene servicios de abastecimiento de agua, saneamiento, electricidad y telecomunicación, con dos captaciones de agua y depuradora, disponiendo estas dos últimas instalaciones de las debidas autorizaciones de la Confederación Hidrográfica del Duero y otros Organismos, tales como los competentes en materias sanitarias. Estas autorizaciones se han obtenido tras las gestiones realizadas por la actual Junta Directiva.
  • Las vías se encuentran pavimentadas en su mayor parte.
  • Las edificaciones carecen de licencia, excepto casos puntuales, en los que la construcción no se ajusta a la misma.
  • Existe arbolado en gran parte de las parcelas.
  • Está constituida estatutariamente una Comunidad de Propietarios, que es propietaria de la red viaria, de las piscinas y sus instalaciones, de las áreas deportivas, del bar, de dos parques infantiles y de algunas parcelas sin edificar, así como de diversos servicios, tales como pozos, depuradora, abastecimiento de agua y saneamiento.
  • La Comunidad de Propietarios viene gestionando eficazmente el asentamiento, sin intervención municipal, habiendo, incluso, contratado un servicio de recogida de basuras.
  • Como consecuencia de ello, la gestión del asentamiento no ha venido suponiendo una carga económica para el Ayuntamiento.

En el año 1999 se aprueban unas Normas Subsidiarias Municipales para regular urbanísticamente el municipio de Vegas del Condado, en las que se pretende clasificar este asentamiento como suelo urbano, lo que no es aprobado por la Comisión Territorial de Urbanismo por diversos defectos que han de corregirse. Ha de hacerse notar la extraña resolución de la Comisión, ya que, por un lado, solicita la corrección de defectos, en base a la consideración del asentamiento como suelo urbano, y por otro indica que no estima procedente que se clasifique como tal suelo urbano, acordando finalmente que permanezca el suelo como “no urbanizable” hasta que no se aprueben las correcciones a las que se aludía. Estas Normas Subsidiarias se habían redactado de acuerdo con la legislación anterior a la Ley de Urbanismo de Castilla y León. Con la entrada en vigor de esta Ley se consolida la clasificación del suelo como rústico, situación en la que se llega hasta nuestros días.

Tras numerosas modificaciones de la citada Ley de Urbanismo, se establece una nueva categoría de suelo rústico denominado “suelo rústico de asentamiento irregular”, aplicable a este caso, que podría permitir regularizar el asentamiento, teniendo en cuenta la dificultad de hacerlo en base a la resolución de la Comisión Territorial de Urbanismo anteriormente mencionada. La definición y el tratamiento de esta nueva categoría de suelo no resultan claros en la legislación, por lo que, en el año 2010, se efectuó una consulta que se presentó en el Ayuntamiento y que, finalmente, fue remitida a la Dirección General correspondiente de la Junta de Castilla y León. Ante la tardanza en recibir contestación a la misma (aún hoy no se ha recibido) se decide establecer el siguiente procedimiento de actuación, basado en la capacidad de los denominados Plan Especiales para resolver diversas situaciones:

  • Modificación de las Normas Subsidiarias Municipales vigentes
  • Redacción de un Plan Especial de regularización del asentamiento
  • Redacción de otra documentación que pueda establecer el Plan Especial para su desarrollo
  • Gestión del asentamiento

La Modificación de las Normas Subsidiarias Municipales tiene como fines, fundamentalmente, los siguientes:

  • Delimitar el área del asentamiento.
  • Establecer unas determinaciones para la redacción del Plan Especial que desarrolle ese área.
  • Fijar un plazo máximo para su redacción.
  • Determinar las medidas de protección frente a diversos riesgos, especialmente, en este caso, frente a incendios.

El Plan Especial tiene, principalmente, los siguientes fines:

  • Establecer una regulación de la parcelación existente.
  • Concretar los usos principales permitidos, los compatibles y los prohibidos.
  • Establecer las condiciones que han de cumplir las edificaciones, tanto en el caso de las actuales, de las que se puedan renovar o de otras que pudieran construirse (determinación de la edificabilidad, la ocupación, las alturas, etc.).
  • Regular las infraestructuras.
  • Determinar las condiciones para la adaptación del conjunto al entorno en cuanto a adecuación al mismo de fachadas, cubiertas y volúmenes de los edificios, así como al tratamiento de los espacios exteriores privados y públicos.
  • Regular el sistema de prevención contra riesgos, fundamentalmente, en este caso, contra incendios.
  • Determinar un plazo máximo para completar totalmente la regularización del asentamiento.
  • Establecer un sistema de gestión del mismo y su mantenimiento en condiciones adecuadas.
  • Analizar la viabilidad económica de dicha gestión.

Los principales criterios que se han adoptado, tanto en la Modificación de las Normas Subsidiarias como en el Plan Especial son los siguientes:

  • Establecer una delimitación del asentamiento ajustada al perímetro del área edificada, excepto algunas fincas precisas para infraestructuras o espacios libres de transición con el medio natural próximo.
  • Proteger contra la edificación el entorno próximo exterior al perímetro delimitado de modo que no se produzca un crecimiento anómalo del núcleo.
  • Determinar una franja de protección contra incendios, dada la existencia de masas arbóreas próximas.
  • En general, establecer una normativa para la protección contra diversos tipos de riesgos.
  • Mantener la estructura parcelaria actual, permitiendo ajustes en la misma, en general derivados de los que se efectúan en la red viaria, no autorizándose incrementar el número de parcelas.
  • Solucionar adecuadamente el enlace del asentamiento con la carretera.
  • Mantener, en general, la estructura viaria con los ajustes precisos para garantizar el debido acceso a las parcelas, especialmente de vehículos de bomberos o para otras emergencias.
  • Establecer un área para servicios comunitarios con usos esenciales muy concretos que más adelante se comentarán.
  • Establecer unas áreas de espacios libres cuyo objeto fundamental es lograr una mayor conexión con el entorno.
  • Establecer unas áreas para las infraestructuras.
  • Mantener los usos existentes (residencial y deportivo, fundamentalmente) y permitir algunos otros de servicio directo a la comunidad para evitar cargas a los núcleos próximos. Se prohíben los usos, distintos del residencial, que impliquen crecimiento de población y mayor carga para las infraestructuras existentes (residencias, albergues, etc.) o que supongan un deterioro de la habitabilidad del núcleo (actividades ganaderas, extractivas, etc.).
  • Mantener, en general, las edificaciones en cuanto a volumetría y situación, excepto en los casos en que no se adaptan al medio rústico, en los que se declaran fuera de ordenación.
  • Permitir la edificación de las parcelas sin ocupar que se encuentren integradas en la trama edificada para lograr una adecuada cohesión de ésta, dado que, por sus características, no resulta viable la utilización de estas parcelas para otros fines, constituyendo espacios degradados (acumulación de basuras, vegetación seca con peligro de incendio, etc). Por otro lado, ha de tenerse en cuenta que sus propietarios han aportado la parte correspondiente, en función de su superficie, para la ejecución de todas las infraestructuras y participan en los gastos comunitarios en las mismas condiciones que los propietarios de las parcelas edificadas.
  • Destinar los grupos de parcelas sin edificar que pueden utilizarse como espacios libres para este fin, especialmente en zonas del perímetro del asentamiento, con objeto de integrar el núcleo en el entorno.
  • Establecer una detallada normativa medioambiental para la integración del conjunto en el medio natural, determinando la volumetría, el tratamiento de fachadas y cubiertas (indicando, por ejemplo, colores de los acabados), el tratamiento vegetal (se exige, incluso, la plantación de arbolado en las parcelas), limitando las modificaciones del terreno, etc.
  • Determinación de un sistema de gestión flexible que pueda adaptarse a las circunstancias de cada momento, haciendo la actuación viable, permita la total regularización del asentamiento y no implique costes para el Ayuntamiento.
  • Con el criterio anterior, establecer un órgano de gestión, que sería la Comunidad de Propietarios u otro específico, que, además de llevar a cabo la regularización del asentamiento, se haga cargo del adecuado mantenimiento del conjunto a lo largo del tiempo.
  • Establecer la posibilidad de que el Ayuntamiento asuma total o parcialmente las funciones del órgano de gestión, mediante los acuerdos correspondientes.
  • Justificar la viabilidad económica de la actuación.

La Modificación de las Normas Subsidiarias Municipales y el Plan Especial comprenden las determinaciones precisas para dar cumplimiento a estos criterios.

Tras numerosas gestiones en diversos Organismos, la Modificación citada, redactada por el estudio del tecnico que suscribe, fue aprobada inicialmente por el Ayuntamiento de Vegas del Condado en sesión plenaria de fecha 5 de Diciembre de 2013 y, después de haber sido sometida a información pública y a otros trámites, resultó aprobada provisionalmente por unanimidad por el Pleno del citado Ayuntamiento con fecha 28 de Agosto de 2014, habiéndose aprobado definitivamente por la Comisión Territorial de Medio Ambiente y Urbanismo de León en su reunión de fecha 30 de Octubre del presente año. El Plan Especial, redactado por el mismo estudio, ha sido ya aprobado inicialmente por el Ayuntamiento de Vegas del Condado el dia 25 de Septiembre, encontrándose en fase de tramitación.

16 de diciembre de 2014

Felipe Moreno Mariño